תהליך שינוי תב"ע – תהליך מורכב שאינו חייב להיות מסובך
שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) הוא תהליך אשר דורש הגשת בקשה ואישור מרשויות התכנון, המנהלות את שימושי הקרקע ברחבי המדינה. מטרת התהליך היא הסדרת אופי השימוש בחלקת קרקע מסוימת. תהליך זה מאפשר שינוי של אופי השימוש בקרקע, כגון שינוי קווי הבנייה, שינוי ייעוד הקרקע (מחקלאי, למגורים, מסחר או שילוב שלהם), הוספת זכויות בנייה ועוד. שינוי תכנית תב"ע הוא תהליך מורכב שלעתים יוצר התנגשות בין צרכים כלכליים, סביבתיים וחברתיים.
התחדשות עירונית – שדרוג המרחב ושיפור איכות החיים
שינויי תב"ע משפיעים על ההתחדשות העירונית וזאת אחת הדרכים העיקריות להביא לשדרוג המרחב העירוני, בכל הקשור לתשתיות, אדריכלות ואסתטיקה. מטרתם היא לשפר את איכות החיים של התושבים, להוסיף ערך לנכסים באזור, להזניק אנרגיה חדשה לחיי היום-יום ולהעניק לעיר תחושה של שייכות וגאווה.
אז מה מגלמת בתוכה ההתחדשות העירונית? היא פועלת לתיקון ושיפוץ שכונות ש"הזדקנו", הקמת מבנים חדשים במקום הישנים, פיתוח רחובות, פארקים ומרחבים ציבוריים ושדרוג תשתיות כמו צינורות הביוב והתאורה ברחובות. לעיתים קרובות, תהליך ההתחדשות העירונית הוא גם תהליך חברתי, המאפשר לתושבים להיות חלק פעיל מהשיפור והשדרוג, דבר שמגביר את הזיקה והשייכות לשכונה ולעיר.
עם זאת, כמו בכל תהליך, כך גם תהליך של התחדשות דורש תכנון מדוקדק והשקעה משמעותית. נכונות העיר להשקיע ולהתחדש מעידה לא רק על הרצון לשפר את מראה העיר אלא גם על המחויבות שלה לאיכות החיים של התושבים שבה. תהליך חשוב זה, מחדש את פני העיר, מחזק את הקהילה ומציין את המעבר לעתיד בהרמוניה ובתקווה.
סמכויות מקומיות ומחוזיות
הטיפול בבקשת שינוי תב״ע מנוהל על ידי סמכויות מקומיות או מחוזיות. הסמכות שבפניה יבוצע תהליך שינוי תבע נקבעת על פי חומרת השינוי והשפעתו הצפויה על הסביבה. כאשר מדובר בשינוי קטן, שאינו מוכרח להשפיע משמעותית על הסביבה, יבוצע הליך של שינוי תב"ע בסמכות מקומית, אולם במקרים בהם מדובר בשינויים משמעותיים שיכולים להשפיע על הסביבה ברחבי המחוז, הסמכות עוברת לרשות המחוזית. הבחירה בין הסמכויות השונות נקבעת על פי מאפיינים מסוימים של כל מקרה.
התהליך הממושך של תוכניות תב"ע
אחד האתגרים הגדולים ביותר עימם צריך להתמודד בתהליך של הגשת בקשה לשינוי תב"ע הינו הזמן שלוקח לתהליך להסתיים. תהליך שינוי תב"ע עבור שינוי קו בניין של מגרש בודד, לדוגמה, עשוי לארוך כשנה. לעומת זאת, תהליך שינוי תב"ע הנמנה בסמכות מחוזית, שהמטרה שלו היא שינוי ייעוד והגדלת זכויות בנייה, עשוי להימשך מספר שנים.
את הזמן הארוך הזה יש לקחת בחשבון כאשר ניגשים לתכנון הפרויקט, ולהתאים את ציפיות התשואה בהתאם. בנוסף, יש להביא בחשבון כי תהליכים ארוכים מעלים את הסיכון לשינויים במסגרת החוקים והתקנות, העלולים להשפיע על תוקפם של ההיתרים השונים שניתנו לאורך משכו של ההליך.
עלויות של שינוי תב"ע והאתגרים הכלכליים – כמה עולה שינוי תב"ע?
בכל פרויקט של שינוי תב"ע, חייבים להתחשב באתגרים כלכליים רבים. למשל, נדרשים לתכנן לפי עלויות פוטנציאליות רבות, כולל אגרות, היטלים, וגם עלויות נוספות העלולות להתגלות לאורך הדרך. כל אלו יכולים להשפיע על התשואה הצפויה הסופית של הפרויקט, כמו גם על השאלה האם הוא משתלם כלכלית.
הפרויקט יכול גם לכלול עלויות שינוי תב"ע, אשר משתנות בהתאם למורכבות התב"ע, לסמכות אליה הוא מוגש, ולגודל המגרש. עלויות אלה עשויות לנוע בין עשרות אלפי ש"ח למאות אלפי ש"ח.
המערך המקדים לשינוי תב"ע
לפני שמתחילים את התהליך של שינוי תב"ע, נדרשים לבצע מהלך מקדים חשוב, הכולל פגישת פרה-לוגינג מול הועדה המקומית, בה מנסים להבין אם הם יאשרו את הפרויקט, כלומר אם הפרויקט הזה בכלל ייתכן. מדובר בשלב קריטי בפרויקט, שבו מנסים לחסוך את המשאבים של תהליך ארוך ומורכב ולבדוק מראש האם יש לו סיכוי להצליח.
בנוסף, חשוב מאד לזכור שקיים גם נושא ההשבחה – בפרויקט שינוי תב״ע עשויות להיות עלויות גבוהות מאד הקשורות להשבחת נשוא המיזם, לכן מומלץ מאד לבצע בדיקה עם שמאי לגבי הכדאיות של המיזם – לפעמים פשוט מגלים שלא משתלם, כיזם, לבצע את הפרויקט.
מהם השלבים העיקריים בתהליך שינוי תב"ע?
- אפיון הפרויקט – בשלב זה מתבצעת חקירה מקדימה של הקרקע בה מתכוונים לבצע את שינוי התב"ע. שלב זה כולל ניתוח של הפרטים הקיימים, כולל חקר רקע גאולוגי, תנאים סביבתיים, תשתיות מקומיות, וכמובן הכרות מעמיקה עם התב"ע הנוכחית. מאפיינים גם את השינויים שמתכוונים לבצע – האם זה שינוי ביעוד הקרקע, שינוי בקווי הבניה, הוספת זכויות בניה, או שינויים אחרים.
- בניית תוכנית – התוכנית כוללת מסמכים מרכזיים כמו מפות, דיאגרמות, ותיאורים מפורטים של התוכנית. המסמכים הללו מתארים את המגבלות והדרישות של התוכנית, וכוללים את היקף הבניה המרבי, בדיקה האם השטח מיועד לשימושים מסוימים, וכן הלאה.
- הגשת התוכנית לוועדה – אחרי שהתוכנית מוכנה, מגישים אותה לוועדת התכנון שברשות המקומית או המחוזית, תלוי בהיקף ובמורכבות השינויים. כחלק מהתהליך, התוכנית מועברת לוועדה ומתקיימים שיחות ודיונים מול הוועדה כדי לענות על שאלות שעולות מתוך עיון בבקשה לשינוי וכדי לטפל בתיקונים כאלו ואחרים הנדרשים לאורך הדיונים.
- קריאה ציבורית – אחרי שהוועדה מאשרת את התוכניות המקדימות, התוכנית מפורסמת להשגחה ציבורית. במהלך תקופה זו, הציבור יכול לעיין בתוכנית המוצעת להבין אותה, להגיב עליה, וגם להגיש עררים אם ישנם תנאים שמעלים התנגדות כלשהי. זהו שלב חשוב בתהליך שינוי תב"ע, אשר מאפשר לציבור להביע את דעתו.
- דיון העררים – אם התקבלו עררים, הם מובאים לדיון בפני הוועדה. במהלך הדיונים, הצדדים שהגישו את העררים מוזמנים להציג את טיעוניהם, והוועדה יכולה לקבל החלטה אם להיעתר לעררים אלו ולשנות את התוכנית או להשאיר אותה כפי שהיא.
- אישור סופי – במידה והתוכנית עברה את כל השלבים, הוועדה מקנה אישור סופי לשינוי התב"ע. האישור הסופי הוא האישור המשפטי שמאפשר למפתחים להמשיך עם השינויים בפועל.
חשוב לדעת ששינוי תב"ע הוא תהליך מורכב שיכול לארוך שנים, והוא דורש הכנה יסודית, מעורבות ממושכת, ויכולת להתמודד עם סוגיות ואתגרים שונים שיכולים להתעורר במהלך התהליך. למרות, ששינוי תב"ע הוא תהליך מורכב וארוך, יש לו סיכויי הצלחה גבוהים אם ינוהל בצורה ממוקדת וחכמה.
מרביתן המכריע של בקשות לשינויי תב״ע מוגשות מטעם יזמים המעוניינים לממש שינויים אפשריים במצב קיים. כאשר ניגשים להציע שינוי לתב״ע ושוקלים הגשת בקשה לוועדה מקומית – טוב אם תבחרו להיעזר בשירותיו של משרד אדריכלים המכיר את הוועדה המקומית, את נהליה ואת אופן התנהלותה. כמובן שאם המשרד גם מנוסה במיזמים של בניה יזמית, זה רק יכול לשפר את סיכוייכם להצליח.
למרות המעמסה הבירוקרטית, אנו מאמינים שחשוב לזכור שהתהליך נועד – בסופו של דבר – להיטיב עם אלו שיחיו במיזם ובסביבתו, לכן אל לנו להיכנס לתהליך בהלך רוח מלחמתי. חשוב מאד להגיע מוכנים נפשית ולהיות סבלניים לכל שלב בתהליך – רק כך ניתן להגיע בסופו של יום לקו הסיום באופן מיטבי.
אם אתם מעוניינים לשמוע עוד על אפשרויות לעריכת שינויים לתוכנית תב"ע, ולהתייעץ עם אדריכלים מומחים בתחום, נשמח אם תצרו איתנו קשר בטלפון שמספרו 052-567-2645.
